La Posesión Efectiva es un trámite que se debe realizar cuando una persona, al morir, ha dejado bienes (casas, vehículos, ahorros, etc.). En primer lugar a través de este documento podrás establecer quiénes son los herederos de la persona recientemente fallecida; en segundo lugar, podrás determinar cuáles son los bienes que forman parte de la herencia, y tercero, para que se pueda establecer la manera en que los herederos pueden disponer de los bienes heredados.

Siempre es mejor hacer el trámite de la posesión efectiva sin que pase mucho tiempo desde la muerte del causante, pues, de lo contrario, con el transcurso del tiempo los bienes podrían perder valor, pueden extraviarse, o bien, pueden comenzar a ser usados por las personas indebidas. 

¿Quién puede realizar la posesión efectiva?

La posesión efectiva será otorgada a todos y cada uno de los que tengan la calidad de heredero, aun cuando estos hayan sido excluidos de la solicitud. Todo lo anterior, sin perjuicio de el derecho que estos poseen de repudiar la herencia. También se otorgará la posesión efectiva a quienes puedan acreditar la calidad de heredero respecto del causante (incluso si estos no se encuentran inscritos en nuestro país).

Al realizar este trámite, se pueden dar las siguientes situaciones: 

• Si la persona fallecida (causante) deja un testamento, éste debe realizarse con asistencia de un abogado, ante el Tribunal Civil competente.

• Si el causante no deja testamento, corresponde a una herencia intestada; por ende, la tramitación debe hacerse, en primera instancia, ante Registro Civil e Identificación y obtenerse el correspondiente certificado. Posteriormente, con este certificado se deberá concurrir al SII para solicitar el Certificado de Exención de Impuesto o Pago de impuesto, según sea el caso, para disponer legalmente de los bienes de la persona fallecida.

¿Cómo se hace el trámite? 

Como se mencionó anteriormente, en caso de no existir un testamento el trámite debe hacerse a través del Registro Civil; en caso de existir un testamento, la posesión efectiva deberá hacerse por medio de los tribunales.

En el primer caso, deberá solicitarse la posesión efectiva a través de un formulario preparado por el Registro Civil, el cual, deberá contener los siguientes antecedentes:

• La individualización de todos los herederos

• El nombre, apellido, RUT, profesión u oficio, estado civil, lugar y fecha de la muerte y último domicilio del causante

• El inventario de todos los bienes existentes al momento de la muerte del causante. También es importante que todos los herederos que solicitan la posesión efectiva suscriban el formulario (aunque dicho requisito no esté prescrito por la ley).

Por último es preciso decir que si la herencia es aceptada con beneficio de inventario esto deberá declararse en el formulario. La posesión efectiva deberá ser otorgada por una resolución fundada por parte del Director Regional del Servicio de Registro Civil e Identificación que correspondiere según la oficina en que se hubiere iniciado el trámite. 

Esta resolución, al igual que aquella que dicta el juzgado civil competente en caso de haber un testamento, va a servir como justo título al heredero putativo.

Requisitos para el trámite

La ley señala una serie de requisitos que deben cumplirse para proceder con el trámite de la posesión efectiva. Estos requisitos son:

• En primer lugar, la individualización de los herederos con sus datos personales;

• Indicación de la calidad en que dichos herederos heredan

• La presentación de un inventario (incluye el cálculo y la determinación del impuesto a las herencias y asignaciones testamentarias), y

• La valorización de los bienes que componen la herencia.

En el caso de que, estos requisitos no se cumplan con las formalidades exigidas legalmente, podrán ser rechazados inmediatamente por la autoridad a cargo.

Plazos y costos

Una variable muy importante a la hora de considerar el trámite de solicitar la posesión efectiva de la herencia:

En la práctica la tramitación dura aproximadamente unos cuatro meses, sin embargo, no existe un plazo determinado legalmente. Sin perjuicio de lo anterior, el solicitante o cualquier interesado en el trámite podrá pedir en cualquier momento un informe de su estado de solicitud, ya sea asistiendo a una oficina del Registro Civil o a través de su sitio web.

El costo está sujeto al valor total de los bienes del causante. Además, es necesario que consideres lo que quieras pagar por contar con la asistencia de un abogado para todo el proceso. Si bien no es necesario disponer de un abogado, se recomienda para que el proceso no tenga sobresaltos y el grupo familiar pueda ser aconsejado en caso de tener que tomar decisiones.

En Yovendo Propiedades tenemos un equipo legal profesional que cuenta con las herramientas para guiarte y darte los mejores consejos al momento de la compraventa de tu propiedad. Deja que te asesoremos en todo momento, hacemos las cosas bien desde el principio. 

Esperamos que te haya aclarado esta información. Si tienes más preguntas, no dudes en contactarnos.

No es una decisión fácil. Comprar una propiedad es, probablemente, una de las decisiones financieras más importantes de la vida de una persona. Es una inversión a 15, 20, 30 años, es el legado que muchos dejan. Pero la falta de experiencia a la hora de realizar este trámite te puede llevar a pasar por alto algunos factores fundamentales que deben ser considerados.

En Yovendo Propiedades te damos algunos consejos para que este momento sea una buena experiencia hoy y a futuro, ¿qué debes evitar, en qué debes fijarte? Acá te damos algunos consejos:

Comprar por emoción: No te dejes guiar por ese “enamoramiento” inicial que te provoca la propiedad. Tomate el tiempo necesario para comparar, analizar el mercado y las condiciones que te están ofreciendo. Revisa el estado de la propiedad y todas aquellas variables que sean necesarias, es una de las compras más importantes de tu vida. 

No comprar a ciegas: Procura estudiar bien la propiedad que vas a comprar, el barrio, tus vecinos; ¿Cuánto cuestan las propiedades cercanas? ¿Es fácil arrendar en ese sector? Cuestiónate el contexto, edúcate en todo lo que implica la propiedad. 

Comprar sin saber los costos: Gastos de mantención, gastos comunes, gastos de administración. Debes tener claro todos los costos asociados que significa adquirir una propiedad. Averigua bien cuál es la realidad y si es posible, pide a tu corredor un informe con todos los costos que significará el adquirir ese inmueble. Además, debes tener claro que todos los trámites que realices durante el proceso de compraventa también tendrán un costo, debes considerarlo para no encontrar sorpresas desagradables.  

No respetar el presupuesto establecido: No lo hagas. Establece un presupuesto realista que vaya acorde a los ingresos que estás generando hoy. Así podrás acceder a un crédito que te permita tener una buena calidad de vida por los próximos años, donde la cuota mensual no supere el 35% de tus ingresos mensuales.  

Obviar detalles durante la inspección: Antes de realizar la visita piensa bien en todo lo que te gustaría saber de la propiedad. Si puedes hacer este paso con un experto, mejor aún, sólo así podrás identificar posibles defectos. Ten en cuenta que un vez firmada la promesa de compraventa de la propiedad los posibles arreglos que se deban realizar correrán por cuenta del nuevo dueño.  

No te quedes con la primera opción: Compara precios, averigua, infórmate del valor medio del mercado. Elabora un análisis comparativo entre viviendas similares para asegurarte que no estás pagando demás, así podrás visualizar mejor tu posición a la hora de comprar para elegir lo mejor.  

Ten en cuenta el futuro: No te quedes únicamente con las necesidades actuales. Piensa en tu futuro, ¿quieres agrandar tu familia? ¿te gustaría contar un taller en tu casa? Cuestiónate cómo te ve en unos años más y si esa propiedad podrá satisfacer tus necesidades. 

Pide ayuda: Debes considerar que un experto te puede asesorar mejor que cualquier persona, pues son profesionales que realizan estos procesos regularmente, que saben todo con respecto a la compraventa de propiedades. procura que este sea de tu total confianza y que esté disponible siempre que tengas alguna duda, es un gran proceso por el que atravesarás y necesitas estar claro en todo momento. Busca referencias con cercanos, deja que te orienten.  

En Yovendo Propiedades te ofrecemos el mejor servicio de corretaje de propiedades, contamos con un equipo de corredores expertos que que harán de este proceso la mejor experiencia. Cuenta con nosotros para todos los trámites que debas realizar, prefiere y recomienda nuestro servicio.

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¿Estás comenzando de proceso de compraventa de tu propiedad? Seguramente te vas a encontrar con algunos términos que son nuevos para ti, pero que son de suma importancia a la hora de realizar el trámite completo. En Yovendo Propiedades te damos algunos conceptos claves para esta etapa a la que te enfrentarás.

Promesa de compraventa:  Documento legal mediante el cual las partes -comprador y vendedor- se obligan a celebrar un contrato o a efectuar una transacción específica en cierto plazo o en el evento de ciertas condiciones.

Estudio de títulos: El estudio de títulos es el análisis que efectúa un abogado de los antecedentes legales del inmueble que será objeto de la operación (compraventa), para que la propiedad sea vendida a un tercero o bien hipotecado a un banco u otra institución financiera, sólo una vez que los títulos de dominio hayan sido encontrados «conforme a derecho». 

Tasación de propiedad: Proceso mediante el cual un profesional determina el valor económico real de un bien raíz en función de sus características: tamaño, ubicación, número de habitaciones, y baños acabados, antigüedad, calidad de los materiales, cercanía respecto a puntos de interés como colegios y vías de acceso, características del área circundante, valor del terreno y área construida, etc.

Orden de visita: Documento que se entrega a los interesados en comprar una propiedad, donde se informa que un corredor tiene el mandato de intermediación para la venta de dicha propiedad. Por esta gestión se obliga al interesado al pago de una comisión en el evento que la operación efectivamente se lleve a cabo. 

Orden de venta o acuerdo de venta: Es un contrato privado entre un propietario y un corredor de propiedades, mediante el cual se acepta la intermediación del corredor para vender la propiedad, y se establecen las condiciones de trabajo de éste. Incluye todas sus responsabilidades y establece el precio al cual se promocionará la propiedad. Por otro lado, también explicita si la venta será con o sin exclusividad para el corredor y cuál será su comisión. Si vas a poner a la venta tu propiedad, es importante que exijas este documento y que sea firmado por ambas partes, para que quede claro desde un principio y evitar olvidos o malos entendidos posteriores.

Escritura: Documento que autoriza un notario con los requisitos que establece la ley respecto a la propiedad de un inmueble. Esta copia produce efectos tanto en juicio como fuera de él. En otras palabras, la escritura de la propiedad informa de quién es el propietario del inmueble, debe ser ratificada por un notario, y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad. Siempre que se compre una casa, para hacerla legalmente nuestra, es preciso acudir a una notaría donde firmaremos esa escritura pública junto con el antiguo propietario, y será el documento principal de la compraventa.

Conservador de bienes raíces: El Conservador de Bienes Raíces es un auxiliar de la administración de justicia nombrado por el Presidente de la República que tiene por función inscribir en sus registros todos los títulos relativos a bienes raíces que se le presenten. Por ejemplo compraventas, hipotecas, prohibiciones voluntarias, servidumbres, interdicciones, etc. Asimismo, el Conservador debe llevar un registro de los bienes raíces, en cuanto a su propiedad, a las hipotecas y gravámenes que les afectan y a las prohibiciones e interdicciones que les competen. De esta suerte, el Conservador de Bienes Raíces juega un rol fundamental en cada una de las operaciones de compraventa de bienes inmuebles que se realizan diariamente en nuestro país

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Digámoslo así: es uno de los pasos más importantes cuando estás por vender o comprar una propiedad. Consiste en un documento legal mediante el cual el comprador y vendedor acuerdan una transacción específica, con plazos y determinados y ciertas condiciones que deben cumplirse durante este proceso. 

Para efectuar la promesa, ambas partes deben ponerse previamente de acuerdo, teniendo que cumplir cada uno con las obligaciones establecidas en este contrato. De esa forma el comprador tendrá tiempo para gestionar el crédito con el que comprará la propiedad y el vendedor se asegura que todo resulte en orden. 

Realizando una promesa de compraventa, te aseguras:

– El precio de la propiedad.
– Dar tiempo para verificar que todos los papeles de la propiedad en venta estén en orden.
– Permite al comprador gestionar el crédito.
– Asegurar que la propiedad no será vendida a otra persona, una reserva.

Aspectos a cuidar

Cuando te enfrentes a este proceso, habrá algunos aspectos en los que deberás tener especial cuidado para que todo resulte bien.

1. Qué debe decir
Cada uno de los aspectos es relevante para evitar sorpresas, junto a una redacción clara y precisa, por lo que te recomendamos reparar en temas tales como:

– El precio de la propiedad y la forma de pago.
– Establecer plazos, cuándo se entregaría la propiedad y en qué condiciones. También debe considerar las prórrogas a que haya lugar y las condiciones en que pueden concederse.
– Si se está comprando a una inmobiliaria, debe incluir una póliza de seguro que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado como pie.
– Si se compra con un crédito, hay que agregar que la compraventa se firmará una vez que esté aprobado el crédito.
– Designar a un árbitro en caso de problemas después de firmar.
– Multas o sanciones por incumplimiento de la promesa de compraventa.

2. Definir obligaciones de cada parte
Se deben especificar temas como fecha de entrega del inmueble y las condiciones en las que lo hará, junto con el traspaso de todos los documentos. Esto, además de formas de pago, etc.

3. Gastos de la operación
Sí, son una molestia necesaria, por lo que esto debe quedar claro desde el principio para evitar inconvenientes. Considera que deberás pagar por trámites como la obtención de títulos, derechos notariales, registro en el Conservador de Bienes raíces, entre otros más, ¡que no te sorprendan!. Sin embargo, para evitar confusiones deben especificarse en la promesa de compraventa.

4. Las contribuciones
Hay que asegurarse que el vendedor de la propiedad esté al día con las contribuciones hasta la fecha que él está vendiendo la propiedad, eso también debe quedar estipulado en el documento.  Además hay que verificar que todos los documentos estén en regla, tales como antecedentes municipales, o títulos, por ejemplo. 

5. En caso de incumplimiento
Esta es una operación que presenta complejidades, un trámite que requiere tiempo por lo que se recomienda establecer ciertas multas graduales en casos de incumplimiento para así exigir que este trámite vaya saliendo a tiempo. Así en caso de algún problema, el cumplidor se vea compensado por las molestias provocadas.

Es recomendable que para realizar este trámite haya un abogado que oriente el proceso. Él sabrá qué cláusulas redactar, lo que debe especificar para poder tener un documento claro. Deja que un experto haga esto por ti y asegúrate de realizar tus trámites de manera segura y oportuna. Te invitamos a vender tu propiedad con nosotros, contamos con un equipo legal que se hará cargo y te guiará en cada uno de los trámites que tengas que realizar durante el proceso de compraventa de tu propiedad. Escríbenos a contacto@yovendopropiedades.cl o llámanos al +569 7806 2709 y te orientaremos en la etapa en la que estés. Vende tranquilo, vende con nosotros. 

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¿Estás pensando en comprar una propiedad? Este es el mejor año para pedir un crédito hipotecario: El Banco Central de Chile aseguró que el 2019 es el año con la tasa de interés más baja de las últimas dos décadas, resultando ser un muy buen momento para comprar una vivienda. Esto coincide con el aumento de oferta inmobiliaria que la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios proyectó para este 2019, y que se está cumpliendo. Así es como los bancos Scotiabank, Banco Estado, BCI -entre otros- decidieron bajar sus tasas para seguir incentivando la compra de propiedades.

Pero, ¿qué es un crédito hipotecario? Es el préstamo de una suma importante de dinero que realiza un banco a un cliente para la compra, reparación o ampliación de una vivienda u otro tipo de inmuebles, como oficinas o locales comerciales; o también cualquier proyecto que involucre la edificación  en algún recinto.

El banco otorga este préstamo, pero la propiedad adquirida queda a su nombre, es decir, hipotecada (como garantía) en caso de no poder pagar la deuda pactada. Para poder optar a  un crédito hipotecario es necesario cumplir con ciertos requisitos, como por ejemplo:

1. En caso de ser trabajador dependiente  debes tener al menos un año de antigüedad laboral en el trabajo en el que estás, validando tus rentas actuales a través de un certificado. Además por lo general te solicitarán tus antecedentes laborales de los últimos cinco años.
2. Si eres trabajador independiente debes haberte desarrollado como mínimo dos años en el mismo rubro, tener tres años de antigüedad laboral y presentar tus boletas de honorarios y pagos provisionales del último año.
3. Una persona jubilada  deberá presentar su última liquidación de jubilación, además de un certificado de cotizaciones previsionales de los últimos 12 meses emitido por su respectiva AFP. 

Es así como tras cumplir con requisitos mínimos puedes ser candidato para obtener un crédito hipotecario. Pero además debes contar con varios antecedentes y certificados que te comentaremos a continuación. Recuerda que siempre debes asesorarte con un ejecutivo quien evaluará tu caso y verá específicamente cuáles son los documentos que necesitas.

• Certificados de hipotecas, inscripción de propiedades disponibles aquí www.cbrsantiago.cl
• Pago de contribuciones y certificados de deuda, los encuentras en www.tesoreria.cl
• Certificados de avalúos y contribuciones que puedes descargar en www.sii.cl
• Certificados de Nacimiento, Matrimonio o defunción que obtienes con tu clave única en  www.registrocivil.cl

Gastos asociados al trámite

Pero además de los certificados y documentos que necesitas, debes considerar gastos asociados al crédito, que no son menores, pero que te permitirán llevar el proceso adelante.

1. Impuesto al mutuo: Conocido también como impuesto de timbres y estampillas que variará dependiendo del monto efectivo del crédito.
2. Tasación de la propiedad: Gasto necesario para definir el valor comercial del inmueble. Este valor lo fija la entidad financiera.
3. Estudio de títulos: Análisis realizado por un abogado que determina los antecedentes legales el inmueble a hipotecar para ver si la propiedad puede ser traspasada. Este trámite varía de un banco en otro y también depende del valor comercial de la propiedad. Revisa todo acerca del estudio de títulos.
4. Borrador de escritura: Procedimiento a través del cual se elabora una escritura de compraventa, mutuo e hipoteca, cuyo valor fluctúa entre las 2UF a 3UF.
5. Gastos notariales: Al momento de firmar la escritura debes considerar los gastos que realizarás ante un notario para poder formalizar la promesa de compraventa, borrador de escritura y escritura definitiva del inmueble.
6. Conservador de Bienes Raíces: Trámite que corresponde a a la inscripción del dominio de la propiedad que quedará hipotecada, cuyo monto es determinado según el valor de la propiedad, ciudad y comuna.
7. Seguros: Al obtener un crédito hipotecario debes contratar además una prima de seguro de incendio y otro de desgravamen, esto por Ley. De esta forma la propiedad hipotecada se protege. Estos seguros pueden ser adquiridos en las aseguradoras que estime conveniente, o por lo general los bancos incluyen esto  dentro del crédito que ofrecen para poder incluirlo dentro de las cuotas a pagar. 

¿Cuánto debo esperar para la aprobación del crédito?

Esto siempre va a depender de la institución, pero se estima que un crédito hipotecario tarde entre 60 a 90 días en ser aprobado, esto porque pasa por diferentes procesos, tales como:

• Primera etapa: Durante los 10 primeros días tras haber solicitado el crédito el banco debe revisar todo lo legal referente a ti y a la propiedad que estás solicitando comprar.
• Segunda etapa:  Luego de este proceso de aprobación legal, el banco tiene 30 días para revisar tu información comercial, todo lo referente a ingresos, deudas u otros antecedentes.
• Tercera etapa: Tras ser aprobados los dos pasos anteriores se realiza la escritura en la notaría, que puede tomar 15 días en ser redactada hasta el momento de la firma.
• Cuarta etapa: Una vez firmada la escritura la propiedad esta debe ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, trámite que tarda 15 días más.

Si vas a pedir un crédito hipotecario deberás tener paciencia y disposición al tiempo que éste demore y considerar los gastos asociados a ello. Recuerda que si estás pensando en comprar o vender una propiedad en Yovendo Propiedades te asesoramos en cada una de las etapas de este proceso. Deja que te apoyemos en este proceso de la mano de corredores expertos quienes te guiarán en cada una de las etapas que requiera.

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Cada vez que se compra o se vende un bien raíz se debe realizar un estudio de títulos. Pero, ¿qué es?

El estudio de títulos es el análisis que efectúa un abogado de los antecedentes legales del inmueble que será objeto de la operación (compraventa), para que la propiedad sea vendida a un tercero o bien hipotecado a un banco u otra institución financiera, sólo una vez que los títulos de dominio hayan sido encontrados «conforme a derecho».

Dicho de otra forma, es análisis se realiza para determinar cuál es la situación jurídica del inmueble que desea traspasar de dueño. Eso significa que se revisan todos los documentos legales de la casa, departamento, terreno, etc. que se quiera comprar o vender, y se investiga si tiene hipotecas, si la persona que te lo esta vendiendo es efectivamente el dueño, si esta persona lo compró o lo heredó, entre otros.

¿Para qué sirve un estudio de títulos?

De acuerdo a lo indicado por los abogados, un estudio de títulos es útil en dos aspectos:

• Preparativo: Significa revisar que todos los papeles legales de la propiedad estén en orden para poder realizar la compraventa.
• Preventivo: Significa que al revisar todos los papeles legales, el abogado se asegura que la propiedad sea de quien la está vendiendo y que no se trate de una estafa o que la propiedad tenga algún problema que podría perjudicar al futuro dueño.

¿Quién es el responsable de solicitar un estudio de títulos?

La regla general es que quien compra, solicita un estudio de título. Ya que el comprador es el interesado en asegurarse que la propiedad que va a adquirir esté en regla desde el punto legal, que no tenga hipotecas, pertenezca a otra persona o cualquier otra problema.

¿Quién realiza un estudio de títulos?

Un estudio de título sólo puede ser realizado por un abogado, quien revisará y estudiará todas las escrituras e inscripciones de la propiedad. Una vez hecho esto, el abogado te entregará un informe donde expondrá el estado de la propiedad y, en caso de tener algún problema, también informará si se puede corregir o no.

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